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品目号

品目编码及品目名称

采购标的

数量（单位）

允许进口

简要需求或要求

品目预算（元）

1-1

C *** - (略) (略) 服务

(略) 物业服务采购项目

1（项）

否

1、物业管理内容及要求 1.1服务范围： (略) 大楼、地下室、各楼层读者服务区、各类会议室会议、各楼层的导办服务、 (略) 、电教室、广场、道路、景观、绿化、地下停车库、图书上架、商务服务等。 1.2服务内容：安保、保洁、图书上架、维修维护及垃圾清运等物业服务。 1.3综合管理：要求各项配备到位、管理科学规范、沟通渠道畅通、创优目标明确。 1.4房屋设施： (略) (略) 有楼房 (略) 位的维修、养护。 1.5物业设备： (略) (略) 有楼房共用设备的维修、养护、运行等管理，包括：上下水管道、落水管、共用照明、中央空调、配电房、水泵房、电梯、消防设施、天线、垃圾间、化粪池等。 1.6卫生保洁： (略) (略) 有楼房的走廊过道、楼梯、电梯间、洗手间、少儿借阅区、报刊区、多功能厅、数字体验区、音视频区、自修区、电子阅览区、借阅区、藏书区、读者活动区、地下室、各类会议室、电教室、广场、绿地、地下停 (略) 位的清洁、保洁以及垃圾的收集、清运，室外积水及卫生清理。 1.7绿化养护：包括室内外绿地、花木等的养护、管理。 1.8安防秩序：包括门岗执勤、值班巡逻、消防监控、来访登记等安全管理。 1.9消防管理：包括建立消防防范组织以及消防设备设施的管理。 1. * 车辆交通：包括车辆进出、停放秩序等。 1. * 图书上架：对读者每天归还的图书及时上架， (略) 整齐排列。 1. * 档案管理：包括设备设施档案、工程图纸档案及维护维修记录。 1. * 水电管理：按照 (略) 规定做好大楼、夜景灯、用水、用电管理，按规定时间要求开启、关闭等用水用电的管理工作； 1. * 其他任务：办理 (略) 临时安排的其他事宜。 1. * 服务管理要求：针对该物业管理服务需求的多样化，投标人必须认真、积极响应以下要求，据此拟订管理制度及做好服务，为业主营造 * 个安全、文明、舒适、温馨的读者服务、办公和活动的环境。 1. * 其他要求： (略) 周未不休，物业要安排相应的人员（水电工、保安、保洁员等到岗到位服务， (略) 正常运转。 2物业管理服务总体要求 2.1作为大型公 (略) 所、 (略) ， (略) 区是消防治安保卫重点单位，因此，对安全性、规范性要求严格，物业管理服务要高标准、严要求。 2.2采购人对中标人 (略) 物业 (略) 业务归口管理。 2.3中 (略) 的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购人，采购人有审核权。 2.4采购人对 * 些重要岗位的设置、人员录用与管理和 * 些重要的管理决策有直接参与权与审批权，采购人如认为有必要可查阅中标人的财务状况及财务报表。 2. (略) 理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标人的人员有直接指挥权。 (略) 录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录和精神疾病或心理疾病，持健康证及相应专业岗位资格证，其中，负责安检的人员应持有《保安员证》或《安检证》 (略) 门相关考试合格等相关保安资质。为保持稳定，在同等条件下，中标人应优先聘用采购人推荐的用工人员。 2.6中标人的员工按岗位要求统 * 着装、言行规范，语言表达清晰，工作责任心强。 2.7中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。 2. (略) 区周围举办的大型活动、会议、参观学习，中标人要根据采购人要求无条件派安保、保洁人员以满足各项活动、会议、参观学习的安保、保洁、会务等要求。 2.9中标人不 (略) (略) 有的房屋、管线、设备等的位置和用途；不 (略) 区内非物业使用空间。 2. * 中 (略) 馆区的消防、安全 (略) 定期检查，并定期 (略) 业务培训和演习， (略) 区生命、文物、财产的安全。 2. * 对 (略) 日常巡查，发现问题及时报告业主方或使用单位，并做好相关记录，配合跟踪维修情况并及时反馈。 2. * 中标人必须熟知并遵守采购人的各项规章制度。对服务质量差，不配合工作的人员，采购人有权采取相应的惩罚措施，或责 (略) 派遣人员。 2. * 中标人应 (略) 有设施设备的图纸、资料档案管理工作，做到资料齐全、管理完善、交接手续齐备。移交过程中需将发现问题整理成册，并督促 (略) 整改。 2. * 中标人应每年向采购人提交物业服务人员花名册及相关身份证明材料，并确保物 (略) * 稳定。 2. * 中标人 (略) (略) ，提供垃圾桶。 2. * 中标人需 (略) 门沟通，做好协调工作。 2. * 中标人不得将安保及保洁、工程转包与他人。 3.物业管理服务基本要求： 3.1、公示：在物业区内明显的地方设置宣传栏（板），公示物业管理人员照片、姓名、职务、责任范围以及物业服务内容。 3.2、环境卫生管理： （1）定期“除 * 害”，确保生活垃圾日产日清，垃圾箱（筒）周边无垃圾散漏。 （2）垃圾临时放置点、垃圾箱（筒）无异味。定期消毒防止蚊、蝇、虫滋生。 （3）物 (略) 位地板，扶手及卫生间无污渍，堆放的杂物、张贴的通知、广告等要及时清理。 （4）遇风、雨过后要及时清扫道路上和屋顶上的垃圾、排除积水， (略) (略) 内设施安全。 （5）清洁保洁工作以不影响展示宣传为前提，将清洁工作的时间安排在 (略) (略) ，场馆正常开放时间主要以循环保洁的方式保障服务范围内的清洁、整洁。 （6）重要宣传展示 (略) 准备， (略) (略) 清洁、擦拭，。 3.3、安全及车辆管理： （1）安全 (略) 正常，保证 * 小时巡视并做好值班记录。 （2）制定合理巡查路线，定时在物业区及周边出入口区域内值勤或巡逻检查，维持参观秩序、劝止 (略) 为，盯守展示文物，做好巡查记录以备检查。 （3）物业区安全值班和巡查人员工作时间应当衣冠整齐，不得吃东西、抽烟、聊天、打闹，夜间执勤不得睡觉、饮酒。物业区执勤岗位，立岗执勤，不得坐岗、脱岗。？ （4）馆区内及卫生责任区域，外来车辆停放秩序良好，无乱摆摊，标识清晰，主要通道、消防通道不阻塞。 （5） (略) 设施完好，无安全隐患。 (略) 位、地段设置安全警示标志。 3.4、物业维修服务管理： （1）物业每日定期定点巡查，报修、维修及时，报修、维修、回访要有完整的记录。 （2）共用 (略) 良好，定期保养和检修，保养和检修记录完整。 （3）电梯按要求检查、维护，建立应急保障机制，即时应急，保障参观观众的安全。 3.5、消防管理：建立消防责任制， (略) 消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；消防设施设备有明显标志，消防设施设备完好，放置合理，定期巡查、检修、记录；编制消防应急预案，每月至少演练 * 次；建立专门档案。 3.6、若遇重要展示宣传活动，物业管理企业要对区域内各种公共 (略) 全面检查，保证公共设施设备 (略) 。 (略) 市环境卫生综合整治的总体要求，切实搞好区域内环境卫生保洁工作。做好接待前、接待过程中和活动后的工作，保证任务顺利完成。要加强区域内公共秩序的维护，强化日常巡视检查，开展消防安全检查，防止火灾发生。根据重要展示宣传活动的工作需要及时抽调人员满足工作临时需要，组成“重要展示宣传活动工作保障组”，合理分配人力资源，保障各项工 (略) 。无条件的配合业主搬运物品，协助活动及氛围布置等临时安排工作。 （3）设施配备到位：有与其资质相称的管理设施办公设施设备较先进完备，有完善的资金来源计划和物资装备计划，有计算机与智能化管理必备的物资装备，以便开展各项服务工作，具体物资装备详见第 * 节服务费用。如无列出的投标人可以根据本项目的 (略) 配置。 (略) 消控室及门房共两个房间作为休息室、两部固定电话。 3.7管理科学规范： （1）管理制度健全：有基本的服务规范标准与物业管理制度，并制定具体作业流程及物业管理工作计划、制订上岗要求及服务准则、推行公众制度管理和宣传计划、实施员工考核办法、开展服务责任分区及公示、实行岗位培训制度等。 （2）管理手段先进：充分应用计算机等现代化 (略) 科学管理，财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、投诉管理等不仅要求纸质资料齐全， (略) 计算机管理。 （3）管理责任明晰：有完善的各类管理人员工作与业绩考核制度，各岗位责任制明确，物业管理人员的培训应有计划、有考核、有记录、有成效： （4）管理流程公开：物业公司要主动公开管理服务流程，主动接受业主群众监督。及时向业主汇报工作进度，接受业 (略) 门的日常监督和不定期抽查抽检。 3.8沟通渠道畅通： （1）设 (略) （在 (略) 办公室上班）：设有各种 (略) ，公示8小时服务电话和 * 小时值班电话，即时 (略) 及受理维修等。业主有事可直接与值班人员或区域责任人联系。 (略) 、业主急修半小时内、其它报修按双方约定 (略) ，有完整的报修、维修记录。 （2） (略) ： (略) 理业主投诉，投诉在 * 小时 (略) 理。 （3）主动支持配合：积极协助业主筹办各种会议、活动事项， (略) 布置、秩序维护、后勤保障、临时搬运、代接打值班电话、报刊分发等工作。 （4）建立回访制度。每季至少 * 次征询业主对物业服务的意见，物业公司要让业主和物业使用人的满意率达到 * %以上的创优指标，对不满 (略) 分析并及时整改。 * 创优目标明确： 物业公司要制定创优目标与计划，须按下列约定的创优指标，履行“维修合格、服务优质、管理有效”的创优服务承诺。 （1）维修合格 A.？维修工程质量合格率=质量合格的维修单数/总维修单数× * %= * % B.？房屋设施设备的维修、养护合格完好率达 * %。 C.？安全监控、消防监控等设备管完好率达 * %以上。 D.？道路、车场完好率≥ * % E.？公共照明完好率＞ * % F.？消防设施设备完好率＞ * % G.？化粪池、雨水井、污水井完好率＞ * % H.？排水管、明暗沟完好率＞ * % I.？房屋外观完好率达 * % J.？公共设施完好率 * % （2）服务优质 A.？业主综合服务满意率＞ * % B.？报修 * 分钟内反应，反应率 * % C.？急修不超过1小时、小修不超过8小时 D.？违章发生率＜1% E.？业主年有效投诉率＜3‰ F.？ (略) 理率 * % G.？维修服务回访率：实行 * %回访制 H.？公共绿化成活率、完好率均≥ * % I.？公共清洁保洁率：清洁保洁达标面积/清洁保洁总面积× * % J. 上架图书差错率＜5‰ （3）管理有效 A.？管理人员专业培训合格率≥ * % B.？档案建立与完好率≥ * % C.？办公区水电总费用逐年同比下降3% D.？火灾年发生率＜0.1% E.？治安案件发生率=案件发生次数/开馆天数× * %≤0.5‰ ？3. * 房屋及共用设施管理要求 (1)房屋建筑日常管理要求 A、完善标志标识：在楼宇主出入口设有楼宇总平面示意图，各主要通道设有指引路标；建立、完善主要出入口、各大楼内外、地下室、各机房、设施设备等各类指示牌、标识牌的设置。各楼层及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。各类标识牌维护完善，无标志破损现象。 B、加强日常监管：确保无私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象；制止在外墙及公共空间乱张贴、乱涂、乱画、 (略) 为。房屋装饰装修符合规定，无私改乱拆管线、破坏房屋结构安全或损害公共利益的现象； C、实施巡查制度：每日至少巡查两次各层门户、楼梯通道以 (略) 位的门窗、玻璃等，并做好巡查记录，发现问题及时维修养护，空置房每天巡视1次，做好巡查记录。发现门窗损坏、锁被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取 (略) 理措施。 (2)房屋建筑日常养护要求 A、外观形象维护： (略) (略) 位的维修、养护，使房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，无妨碍市容和观瞻；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序；保持整洁统 * 美观，无安全隐患或破损；玻璃幕墙面，清洁明亮、无破损；涂料墙面，无脱落、无污渍。 B、建筑设施完好：房屋及共用设施保持完好，路灯、通道照明、景观灯、LED夜景灯等公共照明设施完好；门窗、灯具、开关等功能良好；楼宇外玻璃幕墙至少 * 年清洗两次；墙体整洁，无乱张贴；楼内上涂料的墙面定期粉刷（如有）；每月对楼宇主体及管道、 (略) 检查，发现问题及时修复；保持道路平坦通畅， (略) (略) 所字画等完好无损；公共楼梯、走道、天台、大厅等无随意堆放杂物和占用现象；建立维修保养记录，房屋及设施的维护、保养合格完好率达到 * %以上。 (3)房屋修缮管理要求 A、及时修补破损：物业公司要确定楼宇容易发生 (略) 位，定期检 (略) 位的使用状况，及时修补房 (略) 位的漏水和破损， (略) 位的地面、楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等及各类管道无破损。 B、遵循维修程序：发现问题，属小修范围的，及时组织修复；属大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主提出报告与建议，根据业主的决定，及时组织维修。 C、节约使用资金：合理安排年度修缮费用，配合业主做好修缮方案和工程预决算，节约使用资金。 3. * 物业设备维修、养护、运行和管理要求 (1)设施设备管理的原则要求 A、健全管理制度：通过制定各项符合 (略) 要求的值班、交接班制度以及设备操作人员的岗位责任制，推行“设备定号、管理定人”的管理原则。细化各项管理制度（包括给 (略) 维护管理、 (略) 维护管理、 (略) 维修管理、 (略) 维护管理等），建立共用设施设备档案（设备台帐）、技术资料档案，各设备的帐、卡、物 * 致。制定详细的设备 * 级维修保养制度。采用日常保养、定期维护与大中修（改造）计划相结合的维修保养体制， (略) 需专业技术人员， (略) 操作规程和维修保养内容要求，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障制定有应急方案。 B、 (略) 管理：对 (略) 监控管理；实时监视智能 (略) 情况；物业设备标志齐全、规范，责任人明确，操作 (略) 设备设施操作规程及保养规范，坚持“零干扰服务”，定时 (略) 情况记录在案；把该设备的状态与该员工的绩效考核联系起来，保持各设备房整洁、有序、 (略) ；定时开 (略) 位照明系统；保证正常供电、供水、供冷， (略) 正常；定期对 (略) 巡查，运行、维保、巡查、操作等序时记录要齐全、清楚。巡查中发现属于小修的要限时修复；属于大、中修或需要更新改造的，及时编制计划，报告采购人审定后实施。安全监控、消防监控等设备管理完好率达 * %以上。 C、切实做好保养：根据已制定的维修保养计划，按时予以实施；定期对设备检查、清洁、润滑,并记录在案；定期对电梯、管道、管线、消防、智能化系统等设备、 (略) 巡视,发现问题，及时解决；？实行 * 小时报修值班制度； (略) 定期专业性保养，每次检修 (略) 验收确认；定期更换备用应急发电机润滑油。 (2)设备管理基本要求 A、设备综合管理： (略) 正常，管理期间无重大设备事故发生；？水、电、电梯、消防、监 (略) 维修人员操作技能熟练； (略) 设施设备操作规程及保养规范； (略) (略) * 小时值班制度；机房出入及钥匙管理有严格规定；共用设施设备档案（设备台帐），设 (略) 、检查、维修、保养等记录齐全，字迹工整；设备房保持整洁、通风，无杂物、灰尘；无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；机房环境符合设备要求；设备不发热、不滴水、不漏油、不漏气、不生锈、无异响；设施设备标志齐全、规范，责任人明确； (略) 正常，安全监控、消防监控等设备完好率达 * %以上。 B、供电设备维护保养：高压设备按期年检；妥善保管操作用具，高压操作用具完好并定期送检； (略) 临时用电管理措施 (略) 理措施；备用应急发电机完好可随时起用，维护、保养到位；限电、停电有明确的审批权限，按规定时间提前通知。每日按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电机房设备，并记录《配电房巡视记录表》；配电机房每周打扫 * 次，配电柜每月清洁 * 次。按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的 (略) 周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内；供配电设备发生异常和 (略) 负责人，记录《设备故障记录表》，并在负责人协同下排除异常和故障。每年 * 月制订下 * 年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》， (略) 情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；物业公司每月定期组织电工检查供配 (略) 状况，填写《供配电系统检查表》； (略) 让业主“修前检验、修后签收”制度，加强维修外购材料、备件的验收控制，确保质量；较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案， (略) (略) 进行指导、监督和验收；根据楼宇实际用电负荷情况，在满足楼宇用电需求的条件下，合理投切变压器的使用数量，降低变压器的损耗， (略) 。？ (3)设备管理具体要求 A、消防设施保养：设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 A1消火栓泵：消火泵(流量、扬程等主要参数) (略) 要求；管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活； (略) 平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象；电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好；水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；管道设备等无锈蚀、无渗漏。 A2增压泵：增压泵运转平稳， (略) (略) 标准； A3消火栓及配套设施：各层消火栓箱及附件齐全完好；启动报警按钮完好、性能可靠；各层消火栓出水压力符合要求；消防接合器齐全、有效，无泄漏；户外立式消火栓齐全有效，开启灵活； (略) 畅通，阀门便于操作，并有明显标记。 A4喷淋泵：喷淋泵(流量、扬程等主要参数) (略) 要求；管道附件齐全有效、各阀门启用灵活； (略) 平稳、润滑良好，无咬泵现象；电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好；泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；管道设备等无锈蚀，无渗漏。 B、弱电系统维护保养 按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作；监控系统、消控系统等智能化系统 (略) 正常，有记录并按规定期限保存；定期对系统的 (略) 检查检测，保证系统的正常完好。 C、空调维护保养 按照空调保养标准每年 * 次清洗、 (略) 内机与外机， (略) 的清洗、室内机面板的清洗消毒。室外机热交换的风机叶片清洗等按照双方商定的清洗、清理时间，按时完成工作任务。 每年 * 次全面检查空调的运转情况，按照规定做好室内外机的保养。包括温度的测定，电流、电压测定，绝缘测定和电器动作确认，运转声、震动等的测定，螺丝、坚固件的确认，冷媒泄漏的检查，判断运转状态是否正常等内容，并作好完整记录。 D、电梯维护保养 电梯 * (略) 。安全设施齐全，通风、照明、乘梯指南及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持整洁；电梯安全许可证、年检报告、维修保养合同完备；？电梯由专业的维保单位按 (略) 维修保养，保养周期符合规定，维修保养记录完备；电梯维护保养事先告知业主，并尽可能减少对业主正常工作的影响；维修、操作人员持证上岗，每日巡查 (略) 情况，建档备案；轿厢内警铃、风扇、电话保持正常工作状态；信号灯齐全，运行平稳、无振动，到站定位准确，层门开闭灵活；自动性能良好。 (略) 出现故障后，维修人员在规定时 (略) 维修；运行出现险情时,有排除 (略) 理措施。 (略) 排除的应及时通知维保单位。加强电梯节能管理,取 (略) 功能，采用多梯群控方式，减少不必要的电梯 (略) ； (略) 设备的保养维护；电梯须分高、 (略) ，提高集中运载能效。 E、给排水系统维修保养 E1、管理严密：建立楼宇用水、供水管理制度，积极协助业主安排合理的用水和节水计划，负责用户水表的抄表及造册。限水、停水按规定时间提前通知业主； E2、清洁供水：高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，泵房、水池、水箱清洁卫生， * 次供水、蓄水设施设备 (略) * 次清洗消毒，每月及时将水 (略) 门检测，保证 * 次供水卫生达到标准，无 * 次污染；保证设备及周围环境整洁；水池、水箱周围无污染隐患，发 (略) 理。 E3、通畅排水：排水系统通畅，公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；汛期道路无积水，地下室、车库及设备房无积水、浸泡事件发生； E4、检修高效：定期巡查，设备、管道工作正常，标识清晰正确，无跑冒滴漏；制 (略) 理方 (略) 。遇有事故，维修人员在规 (略) 抢修，确保无跑水、泛水、长时间停水现象。 F、通风系统维护保养 每天巡查 * 次，每半年保养 * 次；机身保持清洁，油漆无脱落，运转无异常声响； (略) 于“自动”状态。 G、照明设施 楼道灯、路灯等每日至少巡查 * 次，发现损坏及时检修， (略) 有发光灯具按原配置标准随坏随修。 H、监控系统 每天巡查两次，每月保养 * 次，出现故障随时修复；各探头焦距适度、无灰尘、无异常，显示清晰，防尘罩密封良好。 I、业主请修 遇请修项目 * 分钟内响应，及时率达 * %以上，合格率达 * %以上；急修项目1小时内解决，小修项目8小时内解决；预约报修按双方约定 (略) ；回访率 * %以上。 J、防避雷系统 每周巡查 * 次， (略) * 次保养， (略) * 次接地电阻测试，系统完好率 * %。 3. * 环境卫生保洁的维护要求 (1)卫生保洁特点与重点 执行“零干扰”保洁服务措施，在非 (略) 全面性保洁， (略) 巡回保洁的方式。巡回保洁重点为大楼各大厅、广场、楼层通道、 (略) 位。 (略) 保洁分区负责制，划定责任区域，规定巡回保洁及检查频率等措施，以保证各楼宇在办公时间的清洁。按期清洗窗帘，玻璃幕墙。 (2)保洁服务基本要求 (略) 区域的卫生保洁特点与重点，制定相应的管理制度；每年定期对水塔、水池（生活水池、消防水池）等 * 次供水、 (略) 清洗、消毒，保证设备及周围环境整洁；及时将水 (略) 门检测，保证 * 次供水卫生达标；保证环卫设施完好整洁，环卫设施包括楼层内的大垃圾桶、茶叶篓及桶、烟灰桶、蹲位内的小垃圾桶、垃圾分类桶、垃圾车、保洁及维修专用提示牌、电梯地毯及各类地毯、绿化品名标识及各类标识等；及时清理化粪池及垃圾清运，每月定期清理、检查雨水井、污水井，发 (略) 理，雨季、台风期间，更要及时巡查。每年至少 * 次杀虫灭鼠，确保无鼠害、虫害，维持保持整体环境整洁。 (3)保洁具体要求 1）公共区域的全面性保洁：每天做好各层电梯间、通道、楼梯间地面、墙壁的整体清扫、拖擦， (略) 位门窗的保洁、电梯轿厢保养，公共卫生间、以及少儿借阅区、少儿体验区、报刊区、展览区、多功能区、自修区、数字体验区、音视频区、借阅区、藏阅区、读者活动区，各会议室、接待室等公共空间地面清洁、书架、桌椅、柜台、沙发、红木家具的擦拭、各楼层垃圾清运。 2）公共区域的巡回性保洁：每天7： * － * ： * 对各层公共卫生间、电梯间烟灰筒每2小时清理保洁 * 次；广场、大堂及 (略) 位随脏随清理，拖擦楼层通道地面每天 * 次，定时补充厕纸。 3）服务大厅、楼层保养： (略) 大楼地面、内墙面始终保持美观、整洁。物业公司接管楼宇后将根据石材 (略) (略) 理；每季度全面保养 * 次，日常用尘推喷适量静电除尘剂，除去地面灰尘及污渍； 4）玻璃门窗（内外）每季度清洁 * 次，窗帘每年清洗 * 次并熨烫平整后上挂。 保洁服务成效： 1）目视清洁：玻璃门窗无灰尘、污垢、污渍、水渍、手印，玻璃透亮；玻璃与结构框之间的缝隙无污垢；墙面、扶手、消防栓管、电表箱、信报箱无积灰、广告；人行、车行通道、楼梯台阶面干净，无杂物、污渍； (略) 位无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象；管线无污迹、无积灰，油漆无脱落、无锈迹；灯具、灯座、灯盖、灯罩、无积灰；管道标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；果皮、垃圾箱无满溢现象；无过夜垃圾，桶箱内外无污渍；公共卫生间内卫生厕纸无短缺，洁具、地面无污渍、积水；地面无杂物、垃圾、积水、污渍，目视干净；雨、污水管道无堵塞；雨、 (略) 无沉淀物，内壁无粘着物，目视无苍蝇飞绕；井盖无污迹；化粪池无积物浮于面上，出入口通畅。天花板无灰尘、 (略) 、污渍；电梯轿厢 * 壁干净无明显灰尘、手印、污迹，无乱张贴，灯具、天花板无明显灰尘；地面及地毯干净、无污迹；门轨无灰尘、砂土。无乱设摊点、广告牌和乱贴乱画现象，房屋外墙无污染；地面、墙面石材清洁保养达到光洁明亮，无明显划痕，无污迹，无粘附物，无灰尘。 2）环境卫生：管辖区域内无明显鼠害、虫害发生。公共卫生间内无异味，排水通畅，无堵塞；楼宇内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准； * 次供水达到合格供水单位标准，水质检验符合生活用水标准； (略) 性传染病发生。 3. * 安全防范管理要求 (略) 大楼各主、 (略) 以及大楼的开放、关闭规律，安全管理是管理重点，物业公司要坚持“人防、技防”相结合的原则， (略) (略) 位定岗值勤与办公区域巡逻检查相结合方式， (略) 大楼内外构建 * 张严密、高效 (略) 络。 （1）严密防范、强化值勤：各主出入口 * 小时均设有安保员执勤，密切注意责任区域的进出人员，杜绝闲杂人员进入楼宇。拒绝推销人员、废品收购人员、精神病患者、社会闲散人员及未成年人不得进入楼宇；经允许进入综合楼的办事人员，严禁携带易燃、易爆、剧毒、放射等危险物品；上下班高峰时段密切注意进入楼宇的人员，对形迹可疑的主动上前询问；对搬出楼宇及管辖区 (略) 严格控制，查验《 (略) 单》 (略) 门亲笔签 (略) 清 (略) ，并记录于《物品出入登记表》 (略) 。登记表按季度 (略) (略) 门留底备查。 （2）加强监视、严格巡逻：全天候认真监视各个区域的电子摄像，及时与业主联系，做好摄像录入、保存与相关记录工作；岗位设置合理有序，将各 (略) 纳入保卫视线；同 (略) 大楼的特点，物业公司要 (略) 合理、调集迅速，各点、线遥相呼应、紧密衔接，合理设定安全管理员的巡查路线及时间（每2小时来回巡查 * 次）， (略) 巡查措施， (略) 管项目的安全。巡查中要求认真检查、严密巡视，重点检查楼宇安全状况及防火、防盗设施、大门锁具及周边区域设施等情况， (略) 位、重点时间以及特殊情况加强巡逻，能及时发现和消除不安全因素；对形迹可 (略) 盘查，必 (略) 带物品；巡查中发现某机构门未锁或门有撬动的痕迹时，则留守 (略) ，同时与 (略) 查看，以确认是否有被盗的事件发生。设备房、消防楼梯间等 (略) 每小时 * 次的重点巡查。制止本管理区域范围内的打架斗殴等违章事件。 (略) (略) 按层巡逻，无发现异常情况后，关闭楼层消防门，做好签到备查记录，杜绝因物业管理责任造成的治安案件、偷盗案件及消防事故的发生，巡查情况记录于《巡查登记表》。巡逻人员要求规范着装，对讲机、警械佩戴齐全，如遇治安案件高发期，将部分调整为便衣巡逻。 （3）管理规范、服务热情：制订安全保卫系列管理制度（包括秩序维护服务基本要求、秩序维护人员岗位要求、秩序维护人员的基本要求、日常工作计划与记录制度、治安管理工作要求等）；交接班制度完善，有工作及交接班记录；交接班必须在正点上班前十 * 分钟完成；门岗值岗时要配备统 * 制服，严格按军事化管理、训练，训练有素、文明值勤、言语规范，认真负责。严禁脱岗；包括遇到办事群众要主 (略) 注目礼，保持善意的微笑； (略) 动不便的群众应主动搀扶；热情回答询问，禁止与他人闲聊；协助各 (略) 布置、接待和其它活动；保持周围环境美观。 （4）反应迅速、处置及时：成立紧急事件救护组织， (略) 于紧急事故反应状态；建立火灾、治安、公共卫生、电梯停电等突发事件的应急救助预案， (略) 理好各种突发事件；发现可疑动态的，立即通知巡逻执勤人员及有关方面， (略) 处理，保安员 (略) (略) (略) 置，发生紧急事件 * 分钟 (略) 。 3. * 消防管理要求 (1)消防日常管理：执行《中华人民共和国消防法》和其他有关消防法规，实行全方位的消防管理，制定严格的消防制度并抓好落实， (略) 设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，消防设备设施完好无损，保持良好工作状态，可随时起用。消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用；发现情况，及时通知相关 (略) 处理。 (2)加强动态巡查：定期检查消防设施，对各层消防箱、灭火器每月检查 * 次，及时更换、修复不符合规范要求的灭火设施。定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，定期开展防火巡视与其他安全隐患排查。在可能危及 (略) 所、设施、 (略) ，必须有明显标志设置和防范措施，及时清除消防通道违规摆放的物品，保证消防通道随时畅通，其相关的指示照明灯具配备保持齐全，无火灾安全隐患； (略) 责任造成的各类事故。 (3)重视预警管理：制订突发火灾应急方案， (略) 监控 * 小时有人值班，密切观察楼宇自动化控制系统，火灾报警联动系统、安全防范报警系统及闭路电视监控、 (略) 管理等各系统的运转状态，日常电视监控录像保留时间为十 * 天，遇特殊情况予以长期保存。 (略) 消防训练，每年模拟火灾操练1次，以熟悉操作和检查消防监控设备，掌握消防设施设备的使用方法， (略) 理各种问题；同时发动业主参与消防及其他灾害的逃生安全演练， (略) 要不断宣传消防法规，防火知识，并定 (略) 前来举办消防知识讲座，完善自救体系。 (4) (略) 理：当消防报警主机发出火警信号时，应立即通知安全 (略) 确认。 * 旦火警被确认后， (略) 当班人员应迅速拨通“ * ”火警电话，讲明火灾地点、着火楼层、燃烧物质、联系电话等情况，做好火警过程记录。并指派专人到交通路口引导消防救援车辆、消 (略) 扑救火灾。 (略) 通知配电室关闭相应楼层总电源。物业公司负责 (略) 的报告后，应成立临 (略) ，制定灭火方案。迅速组织保卫人 (略) 扑救火灾。 (略) (略) 指挥作战时，物业公司须积极配合，做好统 * 指挥的协调工作。工程人员负责保护好电梯及其它主要设备。 (略) 通过相应楼层的消防广播，通知非工作人员迅速 (略) ， (略) 设专人引导疏散，让楼内人员尽速经安全通道疏散到安全地方。 (略) 值班人员将电梯迫降至 * 层，消防电梯进入消防状态，火灾时，人员疏散时应走消防通道，禁止乘坐电梯。火源初起时，应迅速用手提灭火器按操作方法将初火扑灭。？火势凶猛时，扑救人员应穿好消防服，听从指挥，进行扑救。如着火点的喷淋头还未动作时，应立即击碎红玻璃管，使其喷水灭火，启动排烟系统。用消火栓灭火时，将消火栓箱打开或击碎玻璃，拉出消防水带，接上带卡，打开阀门，然后击碎报警按钮红色玻璃罩，对准火源喷出水柱。火灾扑灭后， (略) 全面清查，防止死火复燃。协助市消防监督机构查明火灾原因。在确保人身安全的前提下做好贵重物品转移工作。现场若有人员被困，应本着“先人员，后财产”的原则抢救。若室内无人，又无钥匙开门的情况下， (略) 负责人决定是否破门进入房间扑救， (略) 负责向业主做解释工作。 3. * 车辆管理要求 (1)制定管理规定：制定车辆出入、行驶、停放相关管理规定。落实对进入辖区内 (略) 驶、停放等的管理制度， (略) 有检查记录。 (2)实施正确巡查：随时巡检地面车辆情况及周边人员动态，夜间加强巡逻，防范无关 (略) 或接近车辆，发现异 (略) 理并上报业主；发现车辆异常或门窗未关及时联系车主。确保 (略) 驶、停放及因管理责任造成的车辆损坏或丢失现象，保持辖区内的道路畅通无阻。 (3)实行专人引导：非机动车、摩托车停放于专用车库，做到交通顺畅， (略) 驶，按位停放。优 (略) 使用。车辆进出高峰时段，加强巡视并增派临时车管员在各主要出入口对 (略) 疏导，引导 (略) 、有序停放。 (4)强化管理手段：根据项目特点， (略) 线路，道路、行车路线、停放点设置的提示或警示标志醒目、齐全、完好；要树立风险意识，鼓励 * 方视 (略) (略) 公众责任险。 3. * 档案的建立与管理要求 档案资料是物业管理的重要资源，建立完善 (略) 科学的管理是十分必要的。物业公司必须 (略) 大楼物业管理的同时， (略) 有物业 (略) 接管，包括建筑施工、竣工验收图纸、资料、和业主档案资料等。在原来档案的基础上，进行科学分类， (略) 补充完善，并应用计算机实施规范化管理，从而建立完整的资料档案库。 （1）档案的接管 1）成立档案资料室，专门负责区域内档案的接管与管理工作。 2）制定档案接管与管理的工作流程，档案资料管理规章制度，档案资料管理员（兼）岗位责任制。 3）对于区域内的工程技术、楼宇管理、经营财务、人事管理、规章制度及往来文件、质量管理文件档案资料及其他档案，进行分类编号、科学建档。 （2）、档案资料分类： 根据档案内容分别建立健全以下各类档案： 1）物业竣工验收档案：其中包括：结构、建筑、电气、消防、给排水、中央空调系统等竣工图纸、设施、设备安装及验收资料； 2）业主资料档案：其中包括：交房验收资料、业主机构组织情况、业主人员变化情况等； 3）日常管理档案：其中包括装修档案、公共设施设备档案、财务档案、文化活动档案、各种往来信函及文件、住户意见调查表、服务回访表、住户 (略) 理情况、重大事件记录、收费资料、工具等； 4）设备档案：其中包括水电、空调、发电机组、电梯安防、消控设备和高低压等各种设 (略) 记录资料及水电表抄划度数记录资料等； 5）值班记录档案：包括：安全保卫、消控室、外来人员出入登记、物品出入登记、车辆出入登记等。 （3）档案的管理 1）充分运用计 (略) 管理。 (略) 会，广泛地应用计算机， (略) 业、各方面的工作，已成为现代化管理的重要手段。在档案管理上，充分 (略) (略) 理快、贮存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等优势，实现档案管理的科学化和现代化。 2）采用计算机贮存与原始文书档案双轨制，实现档案资料贮存方式多元化。尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑磁盘贮存，以利于保存、查找和利用。同时，运用录像带、录音带、胶卷、照片、图纸、图表、幻灯片等多种形式贮存信息，使抽象的档案资料具体、形象化，更易于运用与接受。 3）做到档案组卷分类科学化。编制统 * 的档案组卷分类说明书， (略) 门分类，以内容分类，按同 * 年度，同 * 保存期限，同 * 保密程 (略) 组卷，逐 * 编号、登记造册、编辑目录，分柜保存。 4）加强档案的安全、保密工作。应符合防盗、防火、防虫、防鼠、防潮的要求。 (略) 国家保密法， (略) 分档案按其泄露、遗失会使业主、物业公司利益受到重大、较大损失和不良影响分为绝密、机密、秘密 * 级，其他为普通档案，不同密级的档案在保管和运用方面将区别对待。 5）因档案管理的完善与否关系到业主利益，是业主日常监督检查的必查范围。 （4）档案的运用 1）员工因工作需要借阅档案，应办理借阅登记手续，并规定借阅期限。 2）档案的销毁，应填写销毁单， (略) 管理人员及业 (略) 门双方方同时批 (略) ，销毁单由档案室管理员保存。 3. * 会议服务和商务服务管理 （1）会议服务管理 1）执行工作指令， (略) 报告工作。严格遵照“工作流程”做好宾客的接待及安排会务工作。仔细查看“每日有关活动协办单”，根据要求做好各会议室的服务准备工作。保持服务人员应有的仪表仪容，做好各项交接工作。严格按照“岗位职责”、“工作流程”进行工作， (略) 进行事先检查，每日填写《会务服务每日巡视表》。如有情况及时向领班通报。做好区域内设备故障的报修，确保各会室内设备正常运转，听取各方面的意见和要求，及时向领班反映，努力提高服务质量。 2）准点到岗， (略) 有会议室门。了解会议室使用情况并根据会务要求准备物品，主要为茶杯、茶叶、托盘、热水瓶等，确保茶杯无黄斑、无缺口，必须经过消毒；茶叶无质量问题；毛巾无污迹、无异味；托盘无水、无污迹；热水瓶表面光亮。清洁会议室，对会 (略) 清洁，保证桌面无积灰、无水迹，对地毯吸尘，保证地面无纸屑、无杂物。检查会议室环境，发现空气浑浊，开启门窗通风，并调节好空调调温器，冬季控制在 * ℃(±2℃)，夏季控制在 * ℃(±2℃)，喷洒适量的空气清新剂，保持室内空气清新，如有问题 (略) 报修。 3）会议开始前，提前 * 分钟到达门楼电梯口，迎候客人，并做好仪容仪表工作。当客人入座后即提供茶水，并按照先宾后主的要求提供服务。服务姿势正确，茶水倒至 * 分满，多注意客人的动态，以免发生事故，摆放茶杯时要稳，杯柄朝右呈 * °。检查迎客人员提前5分钟到岗，并且手语并用、微笑待客、彬彬有礼，立姿、手势正确。会议结束时，打开会议室大门，并引导客人下楼至门楼，如冬季要将衣帽送还客人，不可出错；客人遗忘物品， (略) 理，对会议室内 (略) 检查，有损坏及时报修， (略) 内的服务用品，送 (略) 清洗。？ 3. * 、设备物资管理内容和要求 （１）内容 (略) 有书架、家具、智能化、自动化设备、各系统设备（含数字体验区、多功能厅、机房等区域）的设备物资的安全管理。 （２）要求　　 （１）配合业主对各 (略) 分类、统计、整理、标识、编号和登记，建立 * 套完整的设备物资资料台帐。 （２）制定设备物资的管理程序。制定 * 套从设备验收接管、使用、维护、修理、改造直到报废更新全过程的管理运作文件，实现设备物资管理程序化和规范化的要求。 （３）制订各岗位人员的岗位责任制度，书架、家具、设备等安全管理制度，明确划分各岗位人员的职责。 （４）每班做好设备物资的交接工作，并做好交接记录。 （５）每季度对 (略) 全面清点，并做好清点记录。 （６） (略) 内设备安全负责，设备丢失按价赔偿。 （７）对上述设备物资管理工作项目，投标人需提供具体管理服务方案及服务标准。 3. * 、其他 １）按照ＩＳＯ９００１质量体系规范动作，建立健全管理制度、岗位责任制及操作规范，每个岗位有完善的标准和工作说明书，服务及时、准确、安全、规范。 ２）根据项目对外业务需求，协助做好日常引导、咨询等便捷服务。 ３）定时针 (略) 安全、节能方面工作的管理巡查。 ４）接收并完好保存完整的物业验收资料、图纸、档案等。 ５）完善大楼用户手册，建立健全业主单位档案。 ６）制定大 (略) 理机制，如：火警、水灾、 (略) 理预案。 ７）适时为业主提供更多便捷的有偿服务及增值服务。 ８）主楼大堂岗人员：负责主楼来访登记、咨询、电话接听，邮件收发、活动期间协助接待工作。

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